Asunnon ja kiinteistön kauppakirja

Asunnon ja kiinteistön kauppakirja – kumpaan tilanteeseen tarvitset sen?

Kauppakirja dokumentoi sen, mitä myydään, kenelle, millä hinnalla ja millä ehdoilla. Ennen pohjan täyttämistä on ratkaistava tärkein kysymys: ostatko asunto-osakkeita vai kiinteistön? Nämä ovat eri kaupan kohteita, ja niihin sovelletaan eri sääntöjä.

Asunto-osakkeen kauppakirja

Kerros- tai rivitaloasunnossa ostaja hankkii yleensä asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka tuottavat hallintaoikeuden yhtiöjärjestyksessä määriteltyyn huoneistoon. Kauppakirjaan merkitään muun muassa yhtiön nimi, osakkeiden numerot tai muu yksilöinti, huoneiston tunnus, myyjän ja ostajan tiedot, velaton hinta ja kauppahinta sekä maksuaikataulu. Yhtiölainaosuus, vastikkeet, omistusoikeuden ja hallinnan siirtyminen sekä sovitut ehdot on syytä kuvata yksiselitteisesti.

Ostajan kannattaa tutustua ainakin isännöitsijäntodistukseen, yhtiöjärjestykseen, tilinpäätökseen, kunnossapitotarveselvitykseen ja tiedossa oleviin remontteihin. Tarkista myös, mitä kauppahintaan sisältyy ja miten mahdollinen yhtiölainaosuus käsitellään.

Kiinteistön kauppakirja

Omakotitalon, kesämökin tai tontin kaupassa kohteena on kiinteistö, määräala tai määräosa. Kohde yksilöidään kiinteistötunnuksella ja tarvittaessa kartalla tai muilla liitteillä. Kauppakirjaan merkitään myyjä ja ostaja, luovutustarkoitus sekä kaupan kohde ja kauppahinta tai muu vastike. Lisäksi sovitaan käytännössä tärkeistä asioista, kuten hallinnan siirtymisestä, avainten luovutuksesta, irtaimistosta, liittymistä, rasitteista ja mahdollisista lykkäävistä tai purkavista ehdoista.

Kiinteistön kauppaa koskee maakaaren muotovaatimus: kirjallisen kauppakirjan allekirjoitukset on vahvistettava kaupanvahvistajan toimesta, tai kauppa voidaan tehdä Maanmittauslaitoksen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Maakaaren 2 luvun 1 § määrittää kauppakirjan vähimmäissisällön. Tavallinen asiakirjapohja ei itsessään korvaa kaupanvahvistusta eikä sähköistä kaupankäyntimenettelyä.

Mitä kauppakirjaan kannattaa kirjata?

• Myyjän ja ostajan täydelliset tiedot sekä mahdolliset valtuutukset.
• Kaupan kohteen täsmällinen yksilöinti: asunto-osakkeet tai kiinteistötunnus ja luovutettava alue.
• Kauppahinta, mahdollinen velaton hinta, maksuerät, eräpäivät ja maksutapa.
• Omistusoikeuden ja hallinnan siirtymisen ajankohdat sekä avainten luovutus.
• Vastuunjako kuluista, maksuista, veroista ja mahdollisista ennen kauppaa syntyneistä maksuista.
• Kaupan ehdot, sovitut korjaukset, mukaan jäävä irtaimisto ja muut osapuolten sopimat erityisehdot.
• Liitteet ja tieto siitä, mitä asiakirjoja ostaja on saanut ja tarkastanut.

Näin käytät kauppakirjapohjaa

1. Valitse ensin oikea kaupan laji: asunto-osakkeet vai kiinteistö.
2. Kerää kohteen yksilöintitiedot ja tarkista ne virallisista asiakirjoista.
3. Sovi hinnasta, maksamisesta, hallinnan siirtymisestä ja kaikista erityisehdoista ennen allekirjoitusta.
4. Täytä kaikki kohdat täsmällisesti. Älä jätä olennaisia ehtoja suullisten lupausten varaan.
5. Varmista oikea allekirjoitus- ja vahvistamismenettely. Kiinteistön kaupassa noudata maakaaren muotovaatimuksia.

Varainsiirtovero ja kaupan jälkeiset toimet

Verohallinnon 1.1.2026 päivitetyn ohjeen mukaan varainsiirtovero on kiinteistön kaupassa 3 % ja asunto-osakkeiden kaupassa 1,5 %. Ostajan ilmoitus- ja maksuvelvollisuuteen sekä määräaikoihin vaikuttaa kaupan toteutustapa. Kiinteistön ostajan on lisäksi haettava lainhuutoa määräajassa. Tarkista aina omaa kauppaasi koskevat ajantasaiset ohjeet Verohallinnolta ja Maanmittauslaitokselta.

Usein kysyttyä kauppakirjasta

Voiko samaa kauppakirjaa käyttää asunto-osakkeeseen ja kiinteistöön?

Ei sellaisenaan. Asunto-osakkeessa kaupan kohteena ovat osakkeet. Kiinteistökaupassa luovutetaan kiinteistö, määräala tai määräosa, ja maakaaressa on kiinteistön kauppaa koskevat erityiset muotovaatimukset.

Tarvitaanko kiinteistön kaupassa kaupanvahvistaja?

Kun kiinteistön kauppa tehdään paperisella kauppakirjalla, kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa. Vaihtoehtona on maakaaren mukainen Maanmittauslaitoksen sähköinen kaupankäyntijärjestelmä.

Mitä eroa on kauppahinnalla ja velattomalla hinnalla?

Asunto-osakkeiden velattomaan hintaan sisältyy kauppahinnan lisäksi osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus. Kauppakirjassa on tärkeää ilmoittaa selvästi, mitä ostaja maksaa myyjälle ja miten yhtiölainaosuus käsitellään.

Tarvitaanko kauppakirjaan liitteitä?

Tarvittavat liitteet riippuvat kaupan kohteesta ja tilanteesta. Asunto-osakkeissa olennaisia asiakirjoja ovat esimerkiksi isännöitsijäntodistus ja yhtiöjärjestys. Kiinteistökaupassa tarkistetaan tavallisesti lainhuuto- ja rasitustiedot sekä kiinteistörekisterin tiedot ja kartta.

Kuka maksaa varainsiirtoveron?

Yleensä ostaja. Veroprosentti ja ilmoittamisen määräaika riippuvat siitä, ostetaanko kiinteistö vai asunto-osakkeita. Tarkista oma tilanteesi Verohallinnon ohjeista.

Riittääkö tämä pohja kaikkiin asuntokauppoihin?

Ei. Esimerkiksi uudiskohteisiin, yritysjärjestelyihin, määräalojen kauppoihin, ehdollisiin kauppoihin ja poikkeuksellisiin vastuunjakotilanteisiin voi liittyä erityisiä vaatimuksia. Merkittävässä tai epäselvässä kaupassa asiakirja kannattaa tarkistuttaa juristilla tai kiinteistönvälityksen ammattilaisella.

Viralliset lähteet ja lisätiedot

• Maakaari (Finlex), erityisesti 2 luvun 1 §
• Varainsiirtovero – Verohallinto
• Kiinteistön omistaminen ja kauppa – Maanmittauslaitos
• Asuntokaupan kuluttajaohjeet – KKV

Huomio: Tämä asiakirjapohja on yleinen lähtökohta, ei yksittäisen kaupan oikeudellinen tarkastus. Varmista kaupan kohteeseen soveltuva asiakirja, tiedot ja muotovaatimukset ennen allekirjoittamista.